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    工程投标或接受设计委托-成立项目组-设计策划-专业互提资料-设计方案补充-编制设计文件-各级校审/设计验证-文件印刷和交付-设计交底-配合施工-竣工验收

     

    创意+成果+服务
    领先创意:
    开放的设计方法、完善的研讨流程、多学科的参与、?#20013;?#30340;创新能力……
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    规范化流程与行为、独立的检查和校核、内部评审、客户监督……
    务实服务:

    动态规划、全程跟踪、过程控制、实施评估、增值服务……



     

     

         在当前房地产市场竞争日趋激烈的环境下, 产品力营造的控制与管理是真正打造房地产产品?#25918;啤⒂行?#25552;高产品市场竞争力的关键。但是,产品力营造的重要性仍然被许多开发商所忽略,或者不知如何进行控制管理,或者虽然进行了控制管理却未能达到预期的效果。那么,究竟如何控制管理才能获得满意的结果呢?


    产?#33539;?#20301;阶段

        产?#33539;?#20301;是产品力营造过程中最重要的决策,同时也是房地产项目开发过程中首先需要解决的问题。对于最充分、最恰当地利用土地条件,谋划最适应市场需求以及公司赢利模式的产品类型起着至关重要的作用。产?#33539;?#20301;的过程就是“发掘土地价值,创造产品价值,实现投资收益最大化”的过程。

        产?#33539;?#20301;策划不是 “市场调研报告+项目SWOT分析+文学色彩浓厚的定位形容词+个性十足的案名”的简单集合,这样的产?#33539;?#20301;可以适合很多个项目。项目开发真正需要的产?#33539;?#20301;是在土地条件、规划设计条件、市场需求、项目运作、利润要求、公司特点等等众多限制条件下最能满足综合要求的产?#26041;?#20915;方案。每一个房地产开发项目的差别很大,都会是与其他项目甚至是与紧邻用地周边项目完全不同的个?#31119;?#22240;此产?#33539;?#20301;就是对每一个个案进行有针对性的研究分析之后的最佳答案。

        产?#33539;?#20301;阶段的工作重点应主要围绕四个方面来进?#26657;?#23545;未来房地产市场需求的正?#25918;?#26029;、对土地价值的认?#38431;?#21457;掘、用地规划模式、建筑空间形态与产品创新、项目开发赢利模式的?#33539;ā?br />
        产?#33539;?#20301;是项目开发的灵魂,对项目未来的市场表?#21046;?#30528;至关重要的作用。然而产?#33539;?#20301;阶段的时间、资金?#24230;?#24448;往?#36136;?#24494;不足道的。这就需要开发商对此
    阶段的工作予以足够的重视,加大时间、资金?#24230;耄?#26356;重要的是对从事此项工作的人员提出更高要求,因为产?#33539;?#20301;工作如此重要,从事此项工作必需拥有房地产开发实践经验、专业的规划、建筑设计技能、敏锐的市场判断力和丰富的想象力与创造能力。如果是不具备上述能力却对投资几亿、几十亿元的开发项目进行产?#33539;?#20301;,那可真的成为赵括的“纸上谈兵”了。

    产品设计阶段

        前面提到,产品设计阶段又可细分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个时段,?#21360;?#39033;目产品力营造控制管理流程”中可以看到,产品设计阶?#38382;?#20135;品力控制管理的重点。总体?#27492;?#20135;品设计阶段就是要把对产?#33539;?#20301;的描述、想象、期望等通过专业设计机构和专业的设计管理体系表现为图纸设计成果,使产?#33539;?#20301;通过设计的不断深化与修正,一步步成为项目施工的蓝图。
        在概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个时段中,产品力营造控制管理的工作重点各不相同,?#36136;?#22914;下。

    1  概念设计


        概念设计是产?#33539;?#20301;策划和方案设计之间的过渡?#26041;冢?#23558;产?#33539;?#20301;中的抽象概念和结论以设计图纸的?#38382;?#23637;现出来,以检验策划构想的?#36136;?#21487;行性。

        

    此阶段控制与管理的重点在于对设计方式、设计机构(设计师)的正确选择?#25237;?#27010;念设计草案的正?#25918;?#26029;。概念设计阶段往往采用多方案征集或?#33539;?#21333;一设计机构进行设计的方式。两种方式各有利弊,多方案征集可使开发商得到更多的启示以及新的思路和想法,在方案比较中得出最佳方?#31119;?#20294;设计费用较高,相互之间的沟通受限制,设计方的?#24230;?#24230;?#19981;?#26377;限。由单一的设计机构进行概念设计,双方能够充分沟通,设计方全面理解开发商的产?#33539;?#20301;思路,效率高,但无法在比较中获得新的启发,且要求开发商在选择设计机构(设计师)上要慧眼?#24230;耍?#20026;概念设计?#33539;?#26368;合适的设计者。无论何种方式,?#21152;?#22312;此阶段?#24230;?#20805;足的资金成?#31454;?#26102;间成本,保证项目产?#33539;?#20301;的实现。对于产?#33539;?#20301;的把握,是控制管理工作的难点。此项工作需要管理者深刻理解产?#33539;?#20301;意图和了解实现定位意图所能够采取的设计手段,同时具有敏锐的分析能力?#22242;?#26029;能力,能够给予设计师明确的指令(答复),保证概念设计沿着产?#33539;?#20301;的方向深入。


    2、  方案设计
        方案设计阶段主要是在规划布局、空间功能设置、建筑?#38382;健?#24314;筑规模及面积分配等涉及使用和观感方面对产?#26041;?#34892;深化的设计。

        方案设计的过程就是挖掘产品价值的过程,无论是差异化竞争,还是追求产品先进性,这个阶段所?#33539;?#30340;设计内容都是客户能够最直接感知到的(也是最难以在后期设计和营造过程中修改的,所谓“牵一发动全身?#20445;?br />
        这个过程的成本有限,但是对于土地成本分配,建安成本的形成起着决定性作用。因而要把握住产?#33539;?#20301;方向、经济可行性两个关键点,即在赋予产品价值的同时,又要对成本有清晰了解和控制。

        通常方案阶段所做的对产品价值的挖掘大部?#36136;?#20174;规划和建筑学专业角度出发,对成本影响不大,但这个阶段所涉及的面积总规模、单体结构?#38382;健?#36873;择外?#23433;?#26009;?#28982;?#23545;成本?#34218;?#22823;影响。可以看到在规划及建筑设计范畴内的价值挖掘是最为事半功倍的。

        此阶段控制与管理的重点,除了与概念设计阶段类似的正确选择设计机构(设计师)、准确把握产?#33539;?#20301;外,设计方案是否在产?#33539;?#20301;基础?#19979;?#36275;规划设计条件、设计规范的要求,并顺利通过审批至关重要。


    3、 初步设计

        初步设计是在方案设计的基础之上,对方案的技术可行性,包括建筑?#38382;健?#32467;构选型、设备系?#22330;?#26448;料选择进行设计,并在此基础上完成工程概算,为下一步施工图设计做好准备。初步设计是产品构想、方案设计转化为技术可行性研究设计的重要?#26041;冢?#26159;?#33539;?#20135;品标准、工程造价、设备系统选型的关键阶段。

        初步设计控制管理的难点在于如何保障产?#33539;?#20301;、方案设计在初步设计中不走样,保障最初的产品设想真正转化为最终指导施工的图纸,而不会因为这样或那样的原因造成初步设计图?#25509;?#26041;案设计大相径庭,以至于在有的项目中出现了方案设计者拒不承认竣工后的建筑是自己的设计作品的现象。

        解决产?#33539;?#20301;、方案设计意图在初步设计中贯彻的难题,最重要的是设计管理者必需充分理解产?#33539;?#20301;策划意图、理解方案设计的精华所在,同?#34987;?#24517;须具?#24615;?#23454;的专业技术知识和理解力、判断力、组织能力以及与设计师共同解决问题的能力。设计管理者必需控制住初步设计图纸对于产?#33539;?#20301;、方案图纸的深化方向,对于技术难题的解决方案通过研究讨论、咨询专?#19994;?#26041;式做出科学的判断,对于设计中出现的影响产品品质、使用功能、形象观感的问题要求设计师提出来,逐一研究解决。

    4、 施工图设计

        施工图设计?#22681;?#39033;目开发的设想转化为真正指导施工建设图纸的阶段,同时也是整个设计过程中需要将所有技术问题全部落实解决的阶段,包括建筑?#38382;健?#31435;面形象、结构选型、材料设备、构造做法、工程造价等等在方案、初步设计阶?#20301;?#26410;涉及?#20132;蛭创?#21040;施工深度的技术细节。

        在施工图设计的控制管理过程中,工作重点是在满足产?#33539;?#20301;的前提下,在方案、初步设计的基础之上,使产品设计在技术上能够实现,同时?#32454;?#22320;控制图纸设计质量和项目工程造价。

        在此阶段,控制管理的难点有二:一是如何控制设计质量和工程造价;二是如何控制设计成本、图纸深度、设计时间三者之间的矛盾。

        解决控制管理难点之一的关键,是正确选择施工图设计单位、制定?#32454;?#30340;施工图审核程序、给予设计单位充足的设计周期、聘请专家对工程造价进行核算、加强开发商自身的技术力量进行图纸质量和工程造价的控制;同时,设计管理者的?#24230;?#31243;度?#19981;?#19982;图纸质量成正比关系。必须强调一点,设计周期与设计质?#30475;?#22312;着必然的联系。设计管理工作实践告诉我?#29301;?#36214;工加班熬夜设计出来的图纸,设计质量会大打折扣,对整个项目的影响有时难以估计,甚至会造成返工、停工,工程?#28216;?#30340;时间大大多于缩短设计周期赢得的时间,得不偿失。


        解决控制管理难点之二的关键,需要设计管理者对此阶段设计的难度、工作量、设计费用、设计单位情况具有清晰的认识?#22242;?#26029;,综合各种因素,平衡各种要求,在必须保证设计质量、产?#33539;?#20301;的前提下,使之达到最佳平衡点,最大限度地满足项目开发整体利益的需要。

    施工配合与销售准备阶段

        在设计图纸中所能?#20174;?#30340;建设工程信息不可能面面俱到,因而在施工过程中,现场设计?#25237;?#23548;必不可少。只有通过施工配合,才能够真正实现产?#33539;?#20301;策划意图,实现设计图纸的构想。在施工配合过程中,需要解决设计图纸未能解决的问题,还能够及时对设计过程中未发现的问题进行修正,例如材料样品选择、具体颜色?#33539;ā?#19981;恰当管线位置的调整等等,同?#34987;?#38656;确保设计意图在施工过程中不被曲解、篡改。

     

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